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      “管委會+公司”模式下的平臺公司業務轉型之路

      摘要:開發區是區域經濟發展、產業轉型升級的重要載體,近年來,開發區加快“管委會+公司”模式的體制機制改革,其中,平臺公司的轉型是重點也是難點。本文簡要梳理了開發區平臺公司發展困境,并結合張江高科轉型案例對平臺公司轉型提出建議。

      一、引言

      開發區作為產業集聚的載體,既是區域經濟發展、產業轉型升級的空間承載形式,又是地區社會經濟發展水平的衡量標志,肩負著聚集創新資源、培育新興產業、推動產城融合等重要使命。

      傳統的開發區以政府為主導,市場化程度低,尚未形成產業集聚,整體發展不足、發展不優!叭讐K地、建幾個廠房、引幾個企業”的模式已經走到了盡頭,對開發區體制機制的改革要求越來越強烈。

      隨著國辦發〔2017〕7號文的發布,開發區加快體制機制改革,近年來,各地紛紛推進以市場為導向的“管委會+公司”模式,推動開發區高質量發展。

      二、“管委會+公司”模式內涵

       “管委會+公司”模式旨在推動管委會的行政改革與公司的市場化經營機制改革,重塑政企關系,打造“小管委會、大公司”,推動政企分開、政企合作,充分發揮管委會的戰略引領與資源配置作用,以及平臺公司的市場化運作的價值。

      在這種模式下,管委會積極瘦身,剝離社會管理職能,聚焦在制定區域發展戰略規劃、建立完善政策體系等核心職能上,服務于區域經濟發展和產業轉型;平臺公司則充分貫徹管委會部署,發揮市場優勢,開展投融資、開發建設、招商引資和運營服務等各項業務。

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      圖1 管委會和公司價值定位與功能劃分

      “管委會+公司”模式改革中,平臺公司的轉型升級是關鍵也是難點,要求平臺公司充分發揮市場化職能,進行市場化投融資和產業運營,推動技術、資本、人才等要素向園區聚集,為園區高質量發展提供強力引擎。但在實踐中,很多平臺公司發展滯后,定位模糊、職能薄弱、業務分散、機制落后等問題突出,難以達到管委會的要求,依舊處于政企不分、政資不分的階段,“管委會+公司”模式難以真正有效運轉。

      三、平臺公司發展困境

      平臺公司伴隨開發區的發展,通常會經歷以下三個階段:

      第一階段,以開發區融資為主要特征,主要業務是土地一級開發,并承擔土儲職能,很少或幾乎沒有經營性業務;第二階段,以園區開發為主要特征,以土地一級開發、房地產開發、園區物業的租售為主要業務,同時開展政府項目代建、公共事業運營、物業管理等業務;第三階段,以園區開發及運營為主要特征,以產城融合為方向,開展產業招商、資產運營、企業孵化、企業增值服務和公用事業管理等。

      目前,大部分平臺公司尚處于第二階段,業務模式仍是以房地產綜合開發為主,主要從事城市基礎設施建設工作等重資產的運營模式。

      平臺公司在推進開發區基礎設施建設和公益性項目發展發揮了積極作用。但隨著開發區建設步伐加快,平臺公司累積的債務規模不斷擴大,平臺公司的經濟效益和償債能力卻沒有與投融資規模同步增長。收入少、利潤薄,現金流不穩定,經營性現金流極少,無法滿足還本付息的需要,債務包袱像滾雪球一樣越滾越大,嚴重制約了平臺公司的發展。

      對于平臺公司而言,必須解決兩方面的問題。

      (一) 業務基礎薄弱,盈利模式有待探索

      在傳統開發模式下,開發區平臺公司業務運營基礎薄弱,開發建設業務占絕對比例,收益來源單一。開發前期,平臺公司從事九通一平、基礎設施建設等區域一級開發業務,從土地一級開發中獲利;二級園區和配套房地產開發建成后,收入則來源于物業租售和房地產銷售收入,招商和運營服務的收入微乎其微。

      這種發展模式在早期讓一些平臺公司迅速完成了資產積累,甚至有些平臺公司借早期積累的資產率先從土地財政模式中走出來,實現了轉型升級。但隨著城市土地資源日益稀缺,產業園區同質化嚴重,房地產市場整體下滑,園區賴以生存的土地升值模式難以為繼。同時,傳統產業加快向技術密集型的高新技術產業轉型,數字化、智能化和綠色化成為重要發展方向,大眾創業萬眾創新熱潮興起。北京、深圳等一線城市出臺了相關嚴控政策,表明各地政府對園區的鮮明態度:產業園區的本質和使命是發展產業。

      當下產業園區已經進入存量時代。因此,無論是外部環境變化,還是平臺公司自身發展需要,對于平臺公司而言,能否在土地與物業租售之外,通過對產業集聚資源的梳理、運營機制的創新與頂層架構的搭建,尋求到更多可持續、可提升的盈利渠道,是其能否持續發展的關鍵。

      (二) 融資手段單一,融資結構有待優化

      平臺公司的融資過于依靠管委會的財政資金、專項債、政策性資金等,社會化融資渠道較窄。國發〔2014〕43號文剝離平臺公司政府融資功能后,社會化融資渠道對平臺公司信用主體等硬性要求高,很多平臺公司尚未形成有效的融資渠道。況且開發區平臺公司的投資項目多為公益性的城市基礎設施,不具有市場化經營能力,沒有穩定的收入來源,資產盈利能力差,影響開發區平臺公司融資功能的發揮。

      另外,平臺公司融資模式和手段單一,以債權融資、間接融資為主,其融資結構中銀行信貸融資、企業債、公司債占大部分,利用資本市場直接融資能力不足,資本證券化水平低。

      四、平臺公司轉型路徑

      在新一輪的產業競爭下,園區面臨改革創新、模式轉換、產業升級的挑戰,平臺公司需要認清形勢,立足開發區,謀求自身商業模式的創新與機制的市場化轉型,堅持“產業為本、運營為王”的原則,形成以產業鏈為核心,以運營服務和資本運作為抓手的“一核心、兩抓手”發展路徑。

      (一) 以運營服務為抓手,打造多元業務增長極

      為推動平臺公司高質量發展,平臺公司要提升專業化運營能力。平臺公司需要改變傳統的“重建設,輕管理”、“重招商,輕運營”的發展模式,圍繞產業園區的運營服務打造新的市場化業務增長點,從而實現自身業務的拓展和經營能力的提升。

      面對當下以人工智能、生物醫藥為代表的戰略性新興產業,如何提供精細化的運營服務,如何滿足不同階段企業的發展訴求,如何切實為企業賦能,是平臺公司需要思考的。

      第一,搭建三級服務體系。園區服務是園區運營體系落地的重要一環,不僅基礎服務要做好,還需深入園區發展,聚焦客戶需求,整合一切資源,使之服務化。平臺公司的運營服務通常包括五大類:綜合配套、物業管理服務、企業發展服務、企業金融服務、技術創新服務。

      綜合配套是指園區硬件設施,如園區食堂、人才公寓、便利商超、園區班車,甚至籃球場、咖啡店、圖書室等。在滿足基礎辦公和生產條件的基礎上,企業一般會更加傾向于硬件、軟件等各項配套均完備的園區。因此,平臺公司務必要以企業需求為核心,打造企業“愿意來、留得住、過得好”的產業載體。

      物業管理服務是大多數園區所提供的服務,即傳統的保安保潔、綠化養護、停車管理等基礎服務。達標的物業服務價值為“1”,如果不達標則為“0”,會使其它增值服務失去應有價值。

      企業發展服務是指公司注冊、政策申報、法律服務、財稅服務、人力資源服務等增值服務。相比于基礎服務的片面,增值服務則具有更強的內生動力。簡單的基礎服務已經無法滿足企業的發展需求,平臺公司應積極協調、整合各方資源,為入駐企業提供專業化的增值服務。

      企業金融服務包括融資貸款、保險服務、上市培訓等。平臺公司應聯合政府引導基金、產業資本、證券公司等,利用其在細分賽道、融資輪次、客戶成長階段等方面的差異化偏好,為各個階段的園區企業“輸血”“造血”;加強與咨詢公司、評估公司、律師事務所、會計師事務所、交易所等聯動,有效連接一級市場和二級市場,助力園區企業加快步伐邁向多層次資本市場。

      技術創新服務包括專利申請、檢驗檢測、產學研對接等。擺脫產業低端化、空心化、離散化的不利局面,創新驅動是關鍵。平臺公司應圍繞開發區的產業定位,積極實施創新驅動戰略,打造市場化的技術支撐體系和創新服務體系,對接科研院所、高等院校、重點實驗室,加快產學研深度融合,加速關鍵技術成果轉化。

      表1:園區運營服務搭建體系

      圖片

      第二,推進園區數字化轉型。產業園區的數字化轉型不僅是提升服務效率的需要,也是賦能園區企業協同推進數字化轉型的重要手段。近年來,我國高度重視數字經濟發展,大力推動數字化轉型,在政策紅利、技術創新、需求升級等多重因素驅動下,產業園區數字化轉型步伐加快。

      在硬性設施上,平臺公司需加快建設和推廣智慧園區管理平臺,整合優化、改造升級現有的業務管理系統,拓展園區物業管理、政務服務、科技創新、精準招商和“雙碳”監測等系統模塊,豐富三維可視化、智能分析、模擬推演、預測預警等功能,實現對園區運行狀態的全面感知、實時監測、全線調度、科學決策。

      在軟性服務上,平臺公司要充分利用大數據、云服務等數字技術,結合各類智能集成設備,將智慧運營服務落地,并通過數據分析提升園區數字化服務水平和服務能力,為企業提供高效、協調、智能的運營服務。同時,引進優秀數字化服務商,為園區企業提供一站式數字化改造服務,推動園區企業數字化轉型。

      第三,品牌化、跨區域經營。平臺公司要擺脫靠資源、靠資產的傳統重資產發展模式,轉為輕資產運營模式,其中,產業運營服務品牌尤為重要,有利于平臺公司突破地理空間限制,實現管理模式和管理經驗的輸出,從而實現跨區域復制和發展,打造“品牌統一、各有特色”的多園區發展模式。

      (二) 以資本運作為抓手,推進產融結合新模式

      為推動平臺公司高質量發展,平臺公司要提高資本運作能力,通過產融結合、產融協同促進資本的流動,提高資本配置的效率,構建資源變資產、資產變資本、資本變資金的良性循環。

      作為獨立的市場主體,平臺公司一方面要全力把地方政府的國有經營性資產經營管理好,實現國有資產保值增值,防止國有資產流失,承擔國有資本經營的職責,提高經營管理效率。另一方面,平臺公司不能只滿足于簡單的基礎設施建設投融資,而應該以產業發展為核心,以融促產、以產帶融,構建輕重結合、債權和股權相結合的投融資模式,從而真正以資本推動科技、人才等創新資源要素涌向園區、集聚園區,推動區域經濟高質量發展。

      第一,提高產業投資能力。產業投資是平臺公司實現產融結合的關鍵支撐點。平臺公司應結合開發區產業引導基金,立足開發區主導產業,聚焦優質頭部企業,發揮國有資本的帶動作用,撬動各方資本為開發區的產業發展服務。充分利用股權直投、產業基金等多種方式進行產業投資。通過產業投資,平臺公司推動資本要素聚集,通過資本運作手段深度介入企業的發展,能夠為企業發展提供資金、資源,解決企業發展急需的資本供給問題,加快企業發展。

      同時,平臺公司的投資應該與招商引資密切結合起來,發展資本招商。以合肥“以投帶引”模式為例,合肥斥巨資引入京東方,補齊家電產業鏈的最后一環——液晶面板。在京東方完成8.5代線項目建設后,合肥國資委通過二級金融市場減持京東方股份實現高額回報。在引入京東方之后,合肥逐漸形成了 “引進團隊-國資引領-項目落地-股權退出-循環發展”的資本循環型政府招商引資模式。

      第二,提高金融服務能力。根據區域發展實際情況,因地制宜推動金融服務業務的發展,豐富融資渠道,為產業發展提供更多的資金支持,解決企業資金短缺等問題。一方面,平臺公司應積極與銀行、信托、證券公司、保險公司等金融機構建立緊密的業務合作關系,圍繞開發區的產業和企業創新商業模式,打造適合開發區的金融產品,積極聚合金融資源,吸引優秀金融機構為開發區提供更多支持。另一方面,圍繞開發區的主導產業、優質企業,平臺公司可以開展供應鏈金融、商業保理、融資租賃、小額貸款等類金融服務。

      第三,提升資產管理能力。2022年5月25日,國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》,提出有效盤活存量資產,形成存量資產和新增投資的良性循環。

      隨著國內基礎設施公募REITs試點快速發展,產業園REITs為平臺公司提供了一個盤活園區資產的新路徑。公募REITs不僅是一個融資工具,更是資本市場提供給產業園區的一個非常好用且先進的武器。在地產融資有諸多限制的背景下,產業園區公募REITs打通了另一條融資路徑,REITs產品對長期收益的看重,打破了產業園區的發展矛盾——產業發展的長周期培育和地產快周轉的矛盾。具備卓越投資能力的園區開發運營商有條件優先通過REITs盤活資產,這類企業同時具備成熟的優質資產與可觀收益的投資標的,他們將最先實現良性循環。

      在園區迎來公募REITs東風的當下,平臺公司需要加快完成從開發商到運營商的身份轉變,在資產運營方面形成自身核心競爭力,持續提升資產經營效益,通過資產證券化,盤活存量資產、持續發揮園區運營經驗、優化企業財務情況,更大范圍園區開發和長周期綜合運營,實現開發區平臺公司的長期持續發展。

      五、張江高科轉型案例

      (一) 張江高科發展歷程

      張江高科成立于1992年7月,注冊資本12.16億元,1996年4月在上證A股市場上市,從事張江高科技園區的開發、運營、管理。1996年以來,張江高科經歷了三個發展階段:

      早期階段(1996-2006年):出臺“聚焦張江”戰略,上海市政府用產業、融資等優惠政策,為張江高科技園區導入大量的資金與企業,使張江高科技園區的發展邁上了一個新臺階。2000年底,第一家晶圓代工企業——中芯國際在張江投資建設。2001年,泰隆半導體和宏力半導體落戶張江……張江高科作為園區開發主體,隨著區域板塊的不斷成熟,物業銷售和土地批租收入也水漲船高。

      發展階段(2007-2014年):隨著園區土地存量逐步減少,傳統的“賣地”模式難以為繼,張江高科開始進行各類載體的開發建設。明確以產業地產開發業務運營為主,以專業服務和高科技產業投資為輔的模式。

      成熟階段(2015年至今):2016年,更是迎來上海自由貿易試驗區、國家自主創新示范區、全面創新改革試驗區“雙自聯動、三區聯動”的大好局面。園區構筑了生物醫藥創新鏈,集成電路產業鏈和軟件產業的框架。

      張江高科明確自身定位,從事張江片區的開發、建設、運營外,逐步從“產業地產商”向“新三商——科技地產商、產業投資商和創新服務商”轉型,股權投資收益快速增長,并與產業服務費和載體租金一起,構成園區最主要的收益來源。

      (二) 張江高科集成服務體系

      隨著入駐企業數量和質量不斷提高,張江高科整合兄弟成員公司及下屬子公司在知識產權、金融貸款、人才培訓、技術服務等層面經驗,逐步發展成為企業提供多類別、高質量的服務,針對入園企業,設公共服務、專業服務、金融服務、生活服務四大平臺,提供知識產權、技術服務、上市融資等20余項服務內容。

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      圖2:張江高科“4+N”服務體系

      (三) 張江高科產業投資體系

      張江集團內部從事企業孵化的企業主要有上市公司張江高科,與張江高科同級但并未上市的張江科投,以及浦東軟件園。此外,與張江集團同屬浦東國資委旗下的張江火炬創投也是同系的投資主體。

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      圖3:張江投資孵化線

      一方面,張江高科通過直接投資和參股基金進行產業投資。張江高科投資由控股的張江浩成完成,特點是風險低、收益穩定。風險較大的輪次則通過張江高科參股的母基金投資。張江科投成立于2004年,注冊資金10億,通過其管理的8個基金直接投資企業。

      另一方面,張江高科成立895孵化營,利用895孵化營投資國內外優秀企業,為園區篩選種子企業。孵化營活動中,在國內外候選企業中篩選出優質企業入營,邀請行業專家解讀這些行業發展前景、企業發展潛力、以及是否可進行投資等問題,為張江園區培養儲備“好苗子”。

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